豪赌深圳、频造“地王”的龙光地产遭遇新考验
记者谢奀国实习记者郑雪楠报道
今年以来，一路狂飙的深圳房价终于开始降温，房价暴跌万元、中介纷纷撤离的消息不断。
重仓深圳的房企怎么样?
最近，国内主要房企纷纷披露上半年业绩，据克而瑞数据，2021年上半年，龙光集团销售额为838亿元，排名第20位，较去年同期排名未变动。值得注意的是，这是近年来龙光地产首次销售排名未向上跃升。
与此同时，龙光地产在拿地方面速度依然未减。据中指研究院披露的数据，2021年上半年，龙光集团以290亿元的拿地金额，排名房企拿地榜单第15名，相比2020年年底提升了6位。
最近，有报道称，房地产监管部门要求，被纳入“三道红线”的房企，买地金额不得超年销售额40%！这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
新政策对龙光地产也带来了新的影响。近来，受益于重仓“粤港澳大湾区”的红利，龙光成功跻身千亿房企阵营。
作为深圳本土“地产黑马”，龙光地产近些年来还频频制造“地王”、高杠杆扩张也带来高负债的问题。不过，房企监管强化、深圳楼市持续调整、以及区域“双刃剑”等多线并行擎制下，龙光的“黑马之路”则有些飘忽不定。
家门口频频制造“地王”
自2003年，龙光在深圳高调拿下宝安中心区一宗地块，迈出了开疆拓土、辐射周边的第一步深圳也成为龙光地产的大本营。。
数年间，龙光在深圳龙华、光明乃至前海区抢下多宗“地王”2014到2016年更是在深圳土拍市场豪掷300亿元。
其中，2015年，龙光以112.5亿元拿下深圳总价地王龙华红山地块，楼面价1.3万元/平方米；2016年，龙光又以140.6亿元总价拿下了光明区商住地块，刷新了全国总价地王。
两次拍地，龙光地产给人留下擅长打造“百亿级地王”的印象。
今年5月，深圳首轮集中土拍现场，龙光在历经190轮举牌后，力压万科和特建发的联合体，夺得深圳南山西丽的地块，此外，龙光还以10.88亿元的价格拿下了光明区一宗地块，两宗地块共计耗资近80亿元，且均触及到了45%的溢价率上限。
此前，龙光就曾多次表现出对深圳及大湾区较为看好的态度，并向来以敢于拿高价地著称。据不完全统计，此次深圳拿地，至少是龙光地产第五次拿下深圳“地王”。
截至6月上旬，今年龙光在大湾区共拿下7宗地块，总拿地金额约132.5亿元，平均溢价率42.1%。仅在深圳的高价拿地金额就占比超六成，“地王”项目成为龙光地产销售业绩的重要支撑。
正因为高价拿地，所以龙光地产的房子卖的价格也高。
如2015年，龙光首次推出了玖龙玺项目，该项目一期均价约5.5万元/㎡，比楼面价高出近3万元/㎡；两个月后，其二期开盘价格则突破6万元/㎡，最高售价一度达到近9万元/㎡。随后该系列项目也在大湾区着力推广开来。
正是由于龙光集团在大湾区的频繁活动，使其被业界贴上了“过于依赖大湾区”的标签。对此，龙光集团计划称，2021年要实现长三角区域权益合约销售额翻倍的目标。
随着垂直区域监管的强化，如限价等政策的收紧，区域“双刃剑”的影响愈发凸显，龙光集团如若不能摆脱对单一区域的较强依赖，或将面临新的挑战。
高周转红利消退
事实上，龙光高价拿地扩张的背后，也面临着高周转高杠杆、高风险、高负债等问题。
2018年初，龙光实行了新的周转策略，即对预售工程进度指标较高的地区(主要为大湾区内)设立“3478”的标准，要求8个月后可供销售；对预售工程进度指标较低的地区(主要为大湾区外)设立“3455”的标准，要求拿地5个月后可供销售。
彼时，诸多依靠高周转崛起的龙头房企为了把好质量关，开始逐渐放缓步速，但龙光仍“步履不停”。
过去三年里，得益于“高周转”的红利，龙光集团这匹行业“黑马”开始实现发展迅速、业绩增长等目标。
从2017年的房企销售额第37名，一跃升至2020年的21位，全年实现销售额1422.2亿元。
与此同时，和“高周转”相伴的质量问题也伴随龙光地产的左右。
记者在人民网的领导留言板中搜索时发现，有不少的业主投诉都和龙光旗下房屋的虚假宣传、货不对盘、偷工减料及物业服务等问题有关。
除旗下的房屋质量问题频现外，龙光集团内部的“去家族化”之路也并不顺利。
前不久，龙光地产副总裁沈力男宣布离职。这是今年以来，包括公司原执行董事吴剑、原执行总裁傅明磊、原首席财务官冯征在内的第4位高级职业经理人的“退场”。
据业内人士分析，高层动荡的主要原因之一，即令人难以承受的销售持续加码。2020年业绩会上，公司提出今年的销售目标是达到1600亿元，未来4年公司将拓展布局，突破3500亿元的销售目标，且未来3年权益销售目标年均增速20%。
而据历年年报披露，从2018年至2020年，龙湖集团的盈利水平正在逐步下滑，毛利率从33.73%降至30.01%，净利率从20.38%降至18.82%。
此外，2020全年，龙光共计在其布局的11个城市，拓展布局了109个更新项目，可转化货值约7100亿元，其中95%位于粤港澳大湾区核心城市。
一直以来，因为过于依赖粤港澳大湾区收割“地王”，销售区域的集中度相对较高，龙光集团的全国化进程一直不是很顺畅。
现如今，区域发展的高周转红利也逐渐在房屋质量问题屡遭投诉、明星经理人陆续退场以及“三道红线”、“土地供应两集中”等政策监管强化中消失殆尽。
因内部问题受阻，再遭外部调控收紧，发轫于广东汕头，兴盛于深圳，得益于大湾区红利的龙光集团，想要继续打通其在全国知名度和影响力，尤其是深圳房地产持续调控、楼市冰封之下，正面临着新的考验。
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