关于紫阳花园小区居民反映的情况回复

小区物业自治前的情况

紫阳花园小区于2015年建成交付（交房）至今已有9年多时间，售房期至2024年6月10日物业管理是开发商委托“和泰（江西）物业管理有限公司”（以下简称“前物业”）负责的（开发商的物业公司）。9年多来，该公司没有忠诚履行物业管理的职责和义务，致使小区管理混乱，环境脏乱差，硬件设施损毁严重，安全隐患令人堪忧，小区业主的生命财产安全受到严重威胁：

一、小区1至4栋高层建筑消防给水系统、地下车库自动报警、自动灭火、自动防排烟系统瘫痪，一旦发生火灾，危及全体业主生命财产安全；低层洋房区域没有配置灭火器材；

二、1至4栋高层建筑外墙面脱落严重，遇强风暴雨脱落而下，曾无数次砸坏车辆，严重危及全体业主的生命财产安全；

二、枯死的树木直观可见的约200余棵(株)，小区内的外围便行道两边枯死灌木约1762平方米、死去的草皮约2188平方米；业主擅自圈占公共绿化带约1000多平方米。

前物业公司在小区里服务期间，业主们不管是在公共收益、财务、小区事务等方面从来就没有知情权，其失职失责造成小区破烂不堪的现象，罄竹难书。小区第一届业委会于2022年8月到期，政府（社区）积极作为，顶着新冠疫情成立业主大会筹备组，并于2023年6月12日在属地政府（社区）指导、监督下依法依规通过法定程序成立了第二届业主委员会，业委会成立后多次向前物业下达小区整改通知函，但从不被重视，都是石沉大海。

小区物业自治的情况

政府关心，依法自治

前物业公司因不履职、不作为，导致小区里收缴物业费比率非常低，据前物业公司项目经理介绍收缴物业费比率约30%，最多时约40%。因此，前物业也就有借口不作为，而众多不缴纳物业费的业主就逐步形成了白嫖习惯，小区进入了恶性循环，综合环境越来越差。第二届业委会针对这种状态，主动作为，决定为解聘前物业做准备：和业主一起邀请了五家物业公司前来小区进行招标前的摸底考察，结果五家物业公司都不愿意、也不敢参与小区的物业服务竞标。在无奈的情况下，业委会于2023年春节前，在社区的指导、监督下，对小区业主进了是“继续聘请物业，还是业主自治的民意调查”活动，结果高达86%的业主要求业主自治。于是在社区的指导、监督下，2024年3月15日召开了临时业主大会，在此次业主大会的投票议题中就包括了“小区是否由业委会代表业主进行物业自治管理”，结果三个议题全部高票通过。此后，业委会带领业主代表向南昌市及周边城市自治成功的小区进行考察、学习。并根据《中华人民共和国民法典》第九百四十九条、《江西省物业管理条例》第五十九条之规定，于2024年4月9日向前物业下达了《撤场通知书》，起止时间自2024年4月10日至2024年6月10日，同时报送南昌县住房保障中心、抄报南昌县蒋巷镇人民政府及社区居民委员会。因此，2024年6月11日业委会依据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条，在社区的指导、监督下，与前物业公司进行小区现状移交，并三方签定了移交协议书，小区由此进入了物业自治管理。

架构规范，团队专业

业委会成立了“紫阳花园物业自治委员会”，并在公安部门进行了备案刻章。

物业自治委成员组成：

1、主要负责人都是具有物业管理经验和职业经理资格证;

2、对前物业公司的保安和保洁进行优化、筛选保留，不足的由业主补齐;

3、工程部技术部门，招聘了有专业资格证的技术人员;

4、前台客服是有客服经验的业主或业主的孩子;

5、与会计事务所签订协议提供财务会计；

6、与律师事务所签订协议提供法律顾问；

7、聘请专业有资质的消防安全员和电梯安全员；

8、自治委每天在业主群向全体业主汇报工作情况，每周召开工作例会并公布，每月公示财务报表；

9、建章立制，建立健全完整的规章制度，把一切可能的权力关进制度的笼子里。

试请问：有几个小区能如此对全体业主负责？有几个小区能让业主享受真正的主人翁待遇？有几个小区的物业服务能如此公开财务？有几个小区的业主能有如此的自主权和知情权？应该讲，小区物业自治拥有一个专业的真正服务于全体业主的物业服务团队。

开局艰难，成效显著

业委会组建的物业自治委接手小区的物业服务后，一切从零、甚至是从负数开始，小区千疮百孔、百废待兴、一时积重难返。

1、接管时小至取水头、工具、螺丝等都没有，大至打草机、电钻、切割机、小拖车等等空空如也，不是向业主借，就是热心业主捐赠；

2、而小区到处垃圾成堆，消防通道上污水积水横流，绿植和野草共存，并漫爬随意乱生长等等，自治委接管后立即把以上的问题都统统解决了，还小区新的面貌和生机；

3、至于小区高层的电梯，根据电梯厂家维保公司陈述，高层电梯在前物业手上就积病很多不肯处理，导致自治委接管后，电梯故障前后出现几次都及时进行了处理解决，其中3号楼有一部电梯是因为电脑主板坏，而厂家已不生产了，业委会与维保公司共同催厂家千方百计想办法解决了电脑板的问题；

4、小区里消防通道和洋房区排污管道堵塞厉害，从来没疏通，业委会决定由自治委进行了全面疏通；

5、小区里破烂不堪的人行道，自治委进行了更换一新；

6、小区里西、北两个门的门禁系统和行车道闸系统已瘫痪多年，业委会召开扩大会议于2024年8月31日通过公开竞价招标采购52000元全部进行了更换，并且实行人、机动车、非机动车各行其道，确保人和车的互相安全；

7、小区的消防系统在南昌县消防大队多次来小区里检查时，除了在前物业手上的消防控制系统彻底瘫痪坏了，要求更换、补足部分消防设备，其它都评价良好。业委会于2024年9月21日，召开扩大会议通过公开竞价招标采购了17974元消防设备；

8、小区的监控系统盲区太多、设备老化、画面不稳定甚至丢失……还是十年前开发商的模拟系统，存在诸多问题。为了提高小区的安全性，在资金不足的情况下，根据先急后缓原则，先进行第一期设备采购。第一期监控安装区域为：西、北两门进出口，水泵房、中心电房等重要位置，高层电梯内，单元大厅内等，总计33个探头。业委会于2024年10月27日，召开会议通过公开进行竞价招标采购了43663元的监控设备，目前正在施工中。  

小区的变化不是三言二语能够表述完的，不少没装修房的业主给业委会主任电话：“对小区的变化进行肯定和赞美，还激发了他们要装修房子的意愿......”，等等这些都是最好的例证。

政府重视，关注民生

1、指导有力。（1）镇政府分管领导把关注小区当着自己的日常工作，经常亲临小区指导、召集社区书记和业委会主任进行座谈会，了解业委会的工作、了解小区社情和民情，并给予指导意见和对业委会工作的充分肯定。

（2）小区自从第一届业委会任期内没有组织换届选举后，政府（社区）积极作为成立换届业主大会筹备组，并指导、监督业主大会的召开，选举换届了第二届业主委员会，而且新一届业委会成员真正的具有代表性：高层代表四人（目前每栋都有代表进业委会），洋房代表三人。

2、有效监督。政府（社区）不光自己履行指导、监督职责，还支持并指导、监督小区成立业主大会监事会（临时业主大会高票通过），以加强对业委会重大事项的监督，形成政府（社区）与业主大会监事会双层监督的态势，有利于业委会工作不偏离民心、社情的本质。

3、重视民生。（1）紫阳花园小区建筑质量差，2024年7月初，小区自治依始面临长时间暴雨和赣江洪水导致地下水冲破地下车库地板，水量大，危险及高，风险巨大。镇主要领导非常重视，经常不分工作或休息时间、不分白天或昼夜，暴雨季期间几乎每天都亲临小区视察，了解危情，多次带专家实地勘察，精密布置，并向县政府和相关部门反映。

（2）小区高层外墙因建筑质量问题，多年来一直存在的外墙脱落严重（内部漏水），危及居民的生命和财产安全，镇政府领导召集专题会议研究解决办法，并与县里相关部门沟通协调，指示社区重视和协助业委会启动维修基金程序。维修高层外墙工作，社区和业委会多次往返县住建局、县住房保障中心和维修基金办公室。目前在外墙脱落最严重的2栋和3栋进行了启动维修基金业主签字中，2栋签字没达到法定数的情况下，依然指导、协助业委会对签字达到法定数的3栋进行招投标工作，此项工作正在进行中。

（3）蒋巷镇属于以农业为主的地方，对于商品小区的市政设施还不健全，特别是紫阳花园小区开发商没有建污水排除和处理系统。为此，镇政府积极向县里反映，并争取了建污水处理站，解决小区排污这个影响居民生活环境的大问题，目前污水处理站正在建设中。

依法自治，规范管理

小区是在迫不得已的情况下，依据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条，并结合大量的向自治成功小区考察学习的经验进行自治。自治的管理根据《江西省物业管理条例》和结合小区的实际情况开展工作。

1、小区业主自治立足于达到自治、自建、自管、共享的愿景。物业自治委是个非盈利组织，不需纳税也就不具备开发票的资格；小区里的一切维护和服务都需要资金来支撑，收费沿用前物业公司的收费标准，取之于民、用之于民；在停车收费上进行了规范，实行高层和洋房业主同类同价，堵绝了前物业公司各种标准乱收费现象。

2、依法依规，有效管理。前物业公司不作为导致大部分业主不缴纳物业费，而自治后这批业主已经有部分认识到了自治是有利于自己而改变了态度，加入到遵纪守法的大部分缴纳物业费的业主之中来，但还是有部分业主以各种借口，想继续不缴纳物业费。针对我们小区的顽劣状态（极少部分白嫖族性质非常恶劣，严重的影响小区环境，蚕食着整个小区，是小区里的蛀虫），必须依法依规采取雷霆手段、强有力的措施，从严、从重治理，坚决维护遵纪守法缴纳物业费大多数业主的权益；决不能施以仁慈怀柔政策，不能助纣为虐。权力和义务是相辅相成的，如果任由这少部分不缴纳物业费的现象发展、漫延，将导致小区继续恶性循环下去，必将严重影响小区的治理，必将严重影响小区的稳定和团结，必将给属地政府带来不堪重负的社会维稳压力。因此，我们通过多次会议讨论研究（祥见“紫阳花园公众号”），小区里的维护秩序举措，本着维权法律赋予的“法不禁则可为”的原则，并结合其它小区众多的成功范例，将停车位与物业费挂钩、将电梯安装梯控的相关措施，来规范管理，引导业主遵纪守法，加强小区的安全指数，并提高缴纳物业费的比率。小区必须从大乱，过度到大治，才能出效果，才能让大家养成良好习惯，才能良性循环，才能让广大的业主有安全感、获得感、幸福感！

紫阳花园小区自治委在社区监督下，以党建为引领，依法依规，规范管理。工作中接受全体业主的监督，也将完善不足之处，但积重难返，而且要有序不断的资金投入，并待以时日将重现美好！同时，也忠告因不想缴纳物业费或其它不愿意遵纪守法的业主反应情况时，要以事实为依据，以法律为准绳，客观的、理性沟通才是正道。我们对违背事实，捏造证据，恶意歪曲，造谣诽谤者，将保留追诉的权力，网络不是法外之地。也恳请政府及相关部门派人来小区进行实地调查，并关注“紫阳花园公众号”，里面有小区业委会一路走来的轨迹。

整改对比如下图：

2024年11月12日

您好，您所反映的问题已转交至南昌县，敬请关注处理结果。