前不久，重庆市出台的物业费新规引发网友热议，要求“物业降费”背后是小区业主与物业公司之间的博弈。记者注意到，近年来，南昌存在的物业费问题同样是投诉热点。近日，南昌某小区业主王晓(化名)告诉记者，他是去年收房的，入住一年多后对物业服务感到不满。

　　多名业内人士证实，南昌市在售新建楼盘物业费很少有低于3元/平方米·月的。在新建楼盘物业费居高不下的同时，物业服务“质价不符”的争议不断，业主与物业公司之间矛盾突出。在此背景下，如何让物业服务物有所值成为不少业主的期望。

　　业主质疑物业费过高

　　2022年，王晓在南昌某小区购置了一套110平方米的住宅。然而，到了办理房屋交付手续、预交一年的物业费时，王晓有些忧愁：“超过3元/平方米·月，一年下来接近4000元。”

　　在准备购房的新晋南昌市民张岩(化名)看来，就算让王晓重新选择，可能也无法在挑选物业服务上“货比三家”。

　　“南昌的物业费太高了，我去看的几个新楼盘，都是3元/平方米·月起步。只要问销售人员，对方都说是精品物业，提供星级酒店服务。”张岩告诉记者，他已经在南昌租房生活了3年，今年准备购房时，对房价没有顾虑，反而是物业费让他有些犹豫，“我算了一笔账，买套130平方米左右的住房，每年的物业费加上车位管理费将近6000元。”

　　张岩告诉记者，很多房产销售人员在介绍楼盘过程中，都不会主动提及物业服务水平和价格，而是用销售话术一笔带过。他曾质疑过物业费过高，销售人员解释：“现在南昌都是这个水平。”

　　为验证张岩的说法，近日，记者随机走访了位于南昌市红谷滩区及青山湖区的部分在售楼盘。记者注意到，多个在售楼盘信息公示栏都未公示有关物业服务的价格、标准等内容，经询问得知，收费最高的超过5元/平方米·月，最低的3元/平方米·月。有销售人员直言：“在南昌已找不到物业费低于3元/平方米·月的新楼盘。”

　　物业费高易误导购房者

　　“在选定楼盘后，只能被动接受物业服务，没有选择的余地。”王晓称。

　　王晓所在的小区占地40余亩，有9栋住宅楼、600余户居民。对于这样一个“小而美”的小区，王晓并不满意物业公司的服务。“物业公司除了管理人员外，保洁、保安等人员都是通过劳务公司聘请的，不少人都有五六十岁。公共广告收入从未分红，物业人员还一直抱怨亏损，钱到底花到哪了？”王晓说。

　　对此，某物业公司负责人告诉记者，不能仅根据服务区域面积、户数、服务人数等数据衡量物业经营成本，维护小区环境、维修设备等这些业主感知不强的工作都需要投入高额的成本。

　　江西省物业协会会长曾结东在受访时表示，尽管物业公司的经营成本逐年提高是客观存在的，但是南昌的物业费偏高也是事实，“物业费之所以偏高，一是因为楼盘之间的攀比与竞争，二是存在错误的引导，让人以为物业费高就代表楼盘品质好，以后服务也就一定好”。

　　曾结东认为，主要原因还是目前物业费价格由市场调节，物业公司有充分的定价权，前期物业公司也没有经过充分的市场竞争，只跟消费者购买的小区楼盘挂钩，“只要购房人接受了楼盘，不管物业费定多高都是合理的，这也让购房者入住后产生心理落差”。

　　物业服务“质价不符”引不满

　　据了解，2023年9月至2024年1月，省消保委联合各设区市消保委(消协)，针对江西省内住宅小区物业服务领域，委托第三方机构开展了一次专项调查，并于近日发布住宅小区物业服务调查报告。报告显示，超四成业主认为所缴纳的物业费与物业服务质量不匹配。

　　调查人员发现，物业费高的小区，业主满意度更低。一些业主指出，小区物业费高于同档次小区，但服务质量较差。针对现实存在的各类物业服务问题，业主们除了投诉外，还会选择组建业主委员会、更换物业公司等方式来解决。然而，诸多方式均存在一定障碍，物业服务问题难以得到有效解决。

　　此次调查收集的10份物业服务合同普遍存在服务内容约定不够明确、服务质量不易判定等问题。此外，民法典中对公共区域经营性收入归属与物业公布公共区域经营性收益等方面作出的明确规定，都未在这些服务合同中得到体现。

　　对此，曾结东表示，在关注南昌市新建楼盘物业费偏高的同时，也要关注一些较早建成的小区，其当年制定的物业费价格，如今看是偏低的，从而影响了服务质量。

　　应制定物业服务分级评价标准

　　记者注意到，有不少像王晓和张岩这样的市民呼吁规范物业服务收费。

　　王晓透露，他曾通过网络平台反映小区物业费偏高的问题。对此，相关部门回应，根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》和《江西省定价目录(2022版)》的文件精神，非保障性住房物业服务收费不属于政府定价范畴，实行市场调节价，由市场价格机制形成，其收费应按照双方合同约定执行，价格主管部门无权限制定。

　　“2015年以前，南昌市物业服务收费由政府制定指导价，服务标准和价格相对应。后来，政府放开了物业服务费定价权。”曾结东介绍。

　　此外，记者注意到，近年来，广州、深圳、重庆等城市对普通住宅小区前期物业费价格进行了监管。今年1月，重庆市人民政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》，规定住宅前期物业服务实行等级服务、等级收费。今年2月，重庆市发改委发布《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单(2024年版)》公告，将物业服务内容分为四个等级，其中，中心城区有电梯住宅最高等级的收费标准为1.90元/平方米·月。

　　“重庆推出这些举措，说明政府有必要对物业费价格进行一定的限制，但应结合当地实际，制定相应的物业服务分级评价标准与管理机制。”曾结东说，在物业公司赚取合理利润的同时，有必要挤出其中的水分，但业主应避免一味地追求低价。要求物业公司跟风降价，不利于物管行业的发展，会对小区原有的品质造成破坏。

文/新法治报全媒体记者吴强 漫画/刘晨阳

 

编辑：李孟玲 审核：温小强