撰文/梁云风
出品/财经风象
这个问题，我的答案是：因人而异。比如刚需族，肯定是越早上车越好，只要你有购房资格，有足够的资金，那么我建议你，赶紧买！刚需就包括首套房，给孩子的学区房，以及改善型的刚需。如果是投资就要分开看了，一些热点地区，交通较好的地方，比如地铁沿线，依然可以入手。交通不便的城郊就不要选了，配套如果不能及时到位的话，这些地区的升值空间有限，而且未来的不确定会很大。还有两点需要注意，一个是热点概念地区的题材，比如南昌东站，虽然大概率不可能重复西站的荣耀，没有省政府的加持，也没有邻近红谷滩的优势，但毕竟是未来几年内南昌东扩的一个口子，肯定会是一个投资题材。而且目前东站的进站，南昌市正在谋求腰部进站，这是要做大开发空间的节奏，所以有兴趣的朋友是可以关注的，当前前提是这部分的投资需要拉长周期，至少要五年。但是热点概念特别需要关注的是，到底对经济的拉动有多大，对人口的吸引有多大。前些年的临空经济区从2014年批复起，动作不小，但因为对人口的虹吸效应有限，配套跟不上，儒乐湖一带仍属于郊区。另一个关注点是，房子毕竟是用来住的，即使是投资属性，最后也需要通过居住属性来实现投资收益，所以房子所在区域的配套，经济发展情况，有无工业、商业等吸引人口居住的因素，学校、医院布局情况如何，都最后反映到房价上。总归一点就是，买房买的既是当下，也是预期，但最后都反映在人口与经济上。要看经济，正好七八月份是一年中报期，南昌也在7月底发布了今年上半年的经济中报。从全省来看，今年上半年生产总值为11691.1亿元，同比增长0.9%，由一季度下降3.8%转为正增长，绝对值上较去年（10757亿元）同期增长934亿元，这是不错的。其中南昌市、赣州市、九江市、宜春市、上饶市GDP总量超千亿，南昌市GDP总量最大达2628.88亿元，同比增长0.5%，南昌对全省GDP的贡献率为22.48%。
我们一直说南昌的首位度其实是不够的，中部几个省份中，上半年长沙GDP是5621.21亿元，郑州5459.60亿元，合肥为4419.74亿元，武汉即使遭遇严重疫情也有6295.32亿元。南昌在全国300多个城市中，位于40名。
当然，南昌，乃至整个江西，也不是没有可圈可点之处，上半年实现了正增长，都是不错的。对比来看，其他一些大城市，上海是-2.6%，广州-2.7%，北京-3.2%，苏州和重庆都是0.8%。这说明南昌在面对疫情的时候，还是有一些韧性的。这得益于南昌这些年大力改进经济结构，航空装备、生物医药医药、 电子信息和汽车工业等，都得到了较快发展。前面我们也说了，买房买的是预期，从目前来看，南昌的经济仍在一个较快的上升阶段，而且与周边省份对比，因为基数较小，所以接下来的增速可能会更快。这对房价来说是最大的支撑。房子如果买了不能卖，那么投资属性就丧失了，剩下纯居住属性的话，那么市场也就一潭死水了。所以看一个城市楼市的活跃程度，最好的就是看二手房交易情况。CREIS中指数据显示，2019年南昌市二手房共成交31689套，成交面积为280.2万㎡，同比下跌10.3%。从成交区域来看，二手房交易的成交主力为红谷滩新区、西湖区和东湖区。其中，红谷滩新区成交面积为75.9万㎡，占总成交面积的27%；西湖区成交面积为53.8万㎡，占总成交面积的19%；东湖区成交面积为42.1万㎡，占总成交面积的15%。大家可以发现，红谷滩、东湖、西湖，是教育、医疗配套最好，交通优势最明显的地区，所以仍是二手房交易的中心。从新房来看，2019年南昌市共成交新建商品房53190套，同比上浮2.4%；成交面积为630万㎡，同比上涨8.3%。
（2013-2020年上半年南昌市住宅供求变化，数据来源：CREIS中指数据）
今年上半年，由于政策的刺激，南昌楼市又热了起来，主要表现在土拍市场，以及新房供应上，受疫情影响，上半年商品住宅供应减少，成交也出现回落，商品住宅的供销比下降至0.76，为近年来最低值，市场整体供不应求。所以一些房企加价售房也偶有发生。不过二手房上半年却表现继续低迷，2020年上半年南昌市商品住宅供应209万㎡，新建区、红谷滩新区以及湾里区占比较大，同比下滑39.8%；成交面积276万㎡，同比下滑28.5%。
（2013-2020年上半年南昌市二手房成交变化，数据来源：CREIS中指数据）
从上面数据来看，自2016年以来二手房成交保持在300万㎡上下，2019年出现下滑，2020年上半年南昌二手房成交83万㎡，同比去年下降36.2%，我们发现南昌的二手房这两年持续低迷，说明流动性在慢慢降低，投资属性的二手房买卖需要谨慎了。
首先是热点三区，即东湖、西湖和红谷滩。这三个区不仅是南昌经济最繁华的地区，也是民生资源最丰富的地区，交通方便。但是这三区目前的价格都炒的比较高了，未来上升的空间有限，适宜作为避险资产持有。
（2020年上半年南昌市各区域住宅成交及均价情况，数据来源：CREIS中指数据）
其次是热点的概念区。九龙湖新区和东站所在的昌东都可以关注，目前九龙湖溢价比较高，也属于虚高的状态，而且配套还在跟进中，但这个区域的优势在于，省里四套班子都在这边，还有一大批的厅局，这些厅局都在九龙湖有集资房，所以这个地区未来的发展前景肯定是明朗的。而东站目前还在开发中，周边土地的升值也是意料之中的事。三是关注目前今年土拍情况，这也在一方面反映出开发商关注的发展趋势。2020年上半年，新建区住宅用地成交遥遥领先，成交面积达到347.84万㎡，接近上半年南昌市住宅用地成交的一半。经开区成交106.82万㎡，南昌县成交69.86万㎡，前三甲成交面积超过75%，东、西湖区均没有住宅用地成交。在楼面溢价方面，溢价率较高的地块多位于红谷滩新区、经开区以及青云谱区，其中东投摘得经开区瑞香路地块，溢价率为101.55%，竞争热度可见一斑。买房子，本质上就是买城市，买板块，买预期。以上就是南昌上半年的楼市动态，要怎么买，大家可以见仁见智。【1】CREIS中指数据：2020上半年南昌土地市场供需两旺，新房整体供不应求；【2】楼市观察家：2019年南昌房地产市场总结与2020年南昌楼市展望。 
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